1. 2025년 오피스 시장은 괜찮을까요?

2025년에는 정치적 이슈와 경기 침체에 대한 우려가 동시에 부각되면서 시장 분위기가 다소 불안정해질 것이라는 예상이 나오고 있는데요. 그러나 이러한 불확실성은 오히려 금리 인하 기조를 뒷받침하는 요인이 될 수 있어요.

2025년의 국내 상업용 부동산 시장을 전망해보면, ① 제한적인 신규공급, ② 안정적인 임대 시장, ③ 밸류에이션의 회복이라는 삼박자가 갖추어지는 구간입니다.

금리가 내려가면 부동산 투자 시 필요한 자금 조달 비용이 줄어들고 자산 수익률이 상승하기 때문에 투자 수요는 크게 확대될 것으로 예상되고 있습니다. 경기 침체에 대한 우려도 공존하지만 안전자산에 대한 수요까지 일어나면서 대형 부동산에 대한 수요가 크게 확대되고 있습니다.

Tip: 상업용 부동산의 Cap. rate (캡 레이트)

- 'NOI(순 운영소득 ≒ 영업이익)/부동산 가격'으로 계산하는 지표로, 주식 시장의 PER과 역수 관계라고 생각하면 이해가 쉽습니다.

Cap. rate가 낮아지면 부동산 가치가 높아지는 것,
Cap. rate이 올라가면 부동산 가치가 하락한다는 의미

3. 해외 부동산은 안 좋다는데 서울 오피스는 괜찮나요?

미국 오피스 가격은 지난 2022년 금리 인상 시점부터 점차 하락세를 보였고, 코로나 시대 이후 재택근무 확산, 그리고 과도한 공급 등의 영향으로 최대 -35%까지 하락했습니다. 반면, 한국 오피스 시장은 2023년에 잠시 주춤한 뒤 다시 안정적인 상승 흐름을 이어가고 있습니다.

• 미국: 재택근무 확산 + 과잉 공급 → 공실률 급증 → 가격 급락
• 한국: 신규 공급이 한정적 + 견고한 임대 수요 → 공실률이 낮은 수준 유지

4. 상업용 부동산 공실률이 높다는데 오피스는 괜찮나요?

요즘 가로수길이나 강남구 일부 지역을 보면 ‘임대 문의’ 간판이 부쩍 눈에 띄는데요. 이는 ‘실물 경기가 상당히 안좋다’는 반증이기도 합니다. 그러나 이는 대부분 리테일형 오피스로 분류되고, 소형 건물이 대부분입니다.

지난 2월, 한국부동산원 데이터에 따르면 소형 부동산의 서울 공실률은 '10% 내외'를 기록하고 있습니다. 이는 집계가 어려운 꼬마 빌딩을 제외한 2,000평 이상 규모의 빌딩을 대상으로 집계한 결과로, 실제 소형 건물의 공실률은 더욱 클 것이라는 예측이 많습니다.

한편, 대형 오피스는 전체 2.9%의 공실률을 기록하고 있는데요. 핵심권역별로는 도심권역 3.1%, 강남권역 3.2%, 여의도권역 1.3%를 기록하고 있습니다. 이는 자연공실률(용어사전 참고!)인 5% 보다 크게 하회하고 있어 안정적인 임대 시장을 보여주고 있습니다. 앞서 말했듯이, 대형 부동산에 대한 신규 공급이 제한적인 상황이기에 이러한 기조는 당분간 이어질 전망입니다.

📉 中 주요 부동산상장사 77%, 작년 '손실' 예상…손실액 74조 넘어

중국 주요 부동산 상장사 중 77%가 지난해 손실을 기록할 것으로 예상되며, 총 손실액은 74조 원을 초과할 전망이에요. 예를 들어, 선전 기반의 완커는 약 450억 위안(약 9조 원)의 손실을 예고했고, 수낙차이나는 255억~260억 위안(약 5조 2천억 원)의 손실을 예상하고 있어요. 이러한 손실은 부동산 시장 침체로 인한 판매 감소와 자산 감가상각 등이 주요 원인으로 지목되고 있습니다.

💰 일본 미쯔이, 모리부동산은 이렇게 성장했다

일본의 대표 부동산 기업인 미쓰이부동산과 모리빌딩은 오피스, 리테일, 호텔 등 사업 다각화와 제이리츠(J-REITs)를 활용한 장기 보유 전략으로 안정적인 성장을 이뤘어요. 미쓰이는 라라포트·아울렛 파크 등 상업시설을 포함한 다양한 자산군을 보유하며 임대 수익을 확대했고, 모리빌딩은 롯폰기힐즈, 오모테산도힐즈 등 대형 복합개발과 문화시설 운영을 통해 도시재생과 수익성을 동시에 잡았답니다.

💁‍♂️ 못 쓰는 용적률 다른 동네에 판다

국내에서 용적률 거래제(TDR: Transfer of Development Rights) 도입이 논의되고 있어요. 이 제도는 문화재 발견이나 경관지구, 고도지구 등으로 인해 용적률 제한을 받는 지역에서 사용하지 못한 용적률을 다른 지역에 판매할 수 있도록 하는 것입니다. 이를 통해 개발이 어려운 지역의 토지 소유자는 경제적 보상을 받고, 개발이 필요한 지역은 추가 용적률을 확보하여 효율적인 도시 개발이 가능해질 것으로 기대됩니다.

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🏬 올리브영의 6000억대 부동산 인수…그 속에 승계 전략이 있다?

CJ올리브영이 최근 약 6800억 원을 투입하여 KDB생명타워를 인수하고, 자사주 매입을 결정했어요. 이는 CJ그룹 4세 승계를 위한 전략으로 해석되고 있습니다. 특히, 이재현 CJ그룹 회장의 장남인 이선호 CJ제일제당 식품성장추진실장과 장녀 이경후 CJ ENM 브랜드전략실장이 각각 CJ올리브영 지분 11.04%와 4.21%를 보유 중이며, 자사주 소각 시 이들의 지분율이 증가하게 됩니다. 이러한 움직임은 향후 CJ와 CJ올리브영의 합병 과정에서 유리한 고지를 점하기 위한 전략으로 분석됩니다.

📈 '더 내고 더 받고' 연금 개혁안 18년 만에 본회의 통과

국민연금의 보험료율을 9%에서 13%로, 소득대체율을 40%에서 43%로 인상하는 연금 개혁안이 국회 본회의를 통과했어요. 이는 2007년 이후 18년 만의 개혁으로, 보험료율은 2026년부터 매년 0.5%p씩 8년에 걸쳐 인상되어 2033년에 13%에 도달하게 됩니다. 이번 개혁으로 국민연금 기금의 고갈 시점을 9년 늦추는 효과가 있을 것으로 기대됩니다. 

💼 "직장 다니면서 월 6000만원 '따로' 벌었어요"…4500명, 부수입 어디서

최근 직장인 중 약 4500명이 부동산 임대업을 통해 월 평균 6000만 원의 추가 수익을 올리고 있다는 소식이 전해졌어요. 이들은 주로 상가나 오피스텔 등을 임대하여 안정적인 수익을 창출하고 있으며, 이러한 부수입은 가계 경제에 큰 도움이 되고 있습니다.

🏘️ 수도권 들썩이자 즉각 '안정화 방안' 내놓는 정부…지방은 '또R리츠'

최근 서울 강남·서초·송파·용산구 등 일부 지역 아파트 가격이 오름세를 보이자, 정부는 해당 지역을 토지거래허가구역으로 재지정하고, 대출 규제를 강화하는 등 부동산 시장 안정화 대책을 발표했어요. 반면, 지방은 미분양 주택 증가로 침체가 지속되고 있어요. 이를 해결하기 위해 LH는 미분양 주택을 매입하여 리츠 형태로 활용하는 방안을 추진 중입니다. 이는 지역별 부동산 시장의 양극화를 완화하고, 시장 안정을 도모하기 위한 노력으로 볼 수 있어요. 

🏠 "더 비싸게 팔래" 매물 거두는 집주인들…마음 급한 매수인 '발 동동'

수도권 아파트 가격이 반등하자, 집주인들은 더 높은 가격을 기대하며 매물을 회수하고 있어요. 이에 따라 매수 대기자들은 원하는 매물이 사라지거나 가격이 오르는 상황에 직면해 계약에 어려움을 겪고 있습니다. 이러한 시장 상황은 매도자와 매수자 간의 심리적 줄다리기를 보여주며, 부동산 시장의 불확실성을 나타내고 있어요.

🏙️ 자연 공실률(Natural Vacancy Rate)이란?

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