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📌 님을 위한 뉴스레터 요약
[리얼바이 노트] 사람들이 잘 모르는 🏛️상업용 부동산 정책 모아보기!
[주요 경제 일정] 🇰🇷 한국, 물가 안정기 돌입 !? 📈
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📢서울 부동산 대격변 예고: ‘한국판 맨해튼’부터 ‘용적률 거래제’까지
안녕하세요 님!🙋♀️ 최근 서울시가 도시의 모습을 바꿀 중요한 부동산 정책을 발표했습니다. 바로 '용적률 완화' 카드인데요. 이 정책은 테헤란로부터 동네의 작은 건물까지, 서울의 스카이라인 전반에 대대적인 변화를 예고하고 있습니다. 단순히 건물이 높아지는 것을 넘어, 침체된 건설 경기를 살리고 시민들의 주거 환경을 개선하려는 서울시의 큰 그림이 담겨있습니다.
오늘 뉴스레터에서는 서울시의 파격적인 규제 완화 정책이 무엇인지, 그리고 앞으로 우리에게 어떤 기회와 변화를 가져올지 쉽고 간단하게 정리해 드릴게요.
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📌 테헤란로, 맨헤튼을 꿈꾸다 – 용적률 1,800% 시대 개막
서울의 심장부, 테헤란로(강남역 사거리~포스코 사거리 일대)가 '한국판 맨해튼'으로의 변신을 시작합니다. 서울시는 최근 '테헤란로 지구단위계획'을 변경하며, 이 지역의 잠재력을 최대한 끌어올릴 수 있는 파격적인 계획을 발표했습니다.
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가장 큰 변화는 '용도지역 조정가능지' 제도의 도입입니다. 특정 조건을 만족하면 기존 '일반상업지역'을 '중심상업지역'으로 한 단계 업그레이드할 수 있는 ‘VIP 패스’와 같은 것인데요. 친환경 설계나 창의·혁신적인 디자인을 적용할 경우 용적률을 최대 1,800%까지 허용하고, 별도 높이 제한 없이 마천루를 올릴 수 있게 됩니다. 이는 기존 1,600%에서 200%p 상향된 수치입니다.
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✅ 리얼바이 TIP!
이번 계획으로 테헤란로 일대는 명실상부한 글로벌 업무·상업 중심지로 발돋움할 전망입니다. 장기적으로는 이 지역의 부동산 가치 상승과 함께, 서울의 도시 경쟁력을 한 단계 끌어올리는 계기가 될 것입니다. |
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📌 꽉 막혔던 소규모 건축에 숨통 – 3년간의 ‘골든타임’
대규모 개발의 그늘에 가려져 있던 우리 동네 낡은 빌라와 다세대 주택에도 훈풍이 불 예정인데요. 서울시는 급등한 공사비로 멈춰 섰던 소규모 건축을 활성화하기 위해, 3년간(~2028년 5월 18일) 한시적으로 용적률을 법적 상한까지 풀어주는 비상대책을 시행합니다.
핵심은 기부채납 같은 별도 조건 없이, 제2종 및 제3종 일반주거지역의 용적률을 각각 50%p씩 상향하는 것입니다. 이 조치는 다가구·공동주택(세대당 전용면적 85㎡ 이하)이나 오피스텔(호당 전용면적 85㎡ 이하) 신축 시 적용됩니다. 서울시는 사업을 희망하는 주민들을 위해 사업성 분석을 무료로 지원하고, 신속한 의사결정을 도와 정비에 속도를 낼 계획입니다.
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✅ 리얼바이 TIP!
사업성이 부족해 재건축을 망설이던 노후 연립·다세대 주택 소유주에게는 다시 없을 '골든타임'이 될 수 있습니다. 일반분양 물량을 늘려 조합원 분담금을 크게 낮출 수 있어, 소규모 정비사업이 활발해질 것으로 기대됩니다. |
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📌 ‘용적률 거래소’가 열린다 – 용적이양제 국내 최초 도입
서울에 ‘용적률을 사고파는’ 시장이 국내 최초로 열립니다. 바로 '용적이양제(TDR)'인데요, 문화재 보호 등의 규제로 인해 건물을 높게 짓지 못하는 지역의 남는 용적률(미이용 용적)을, 고밀 개발이 필요한 다른 지역에 팔 수 있도록 하는 혁신적인 제도입니다.
예를 들어, 풍납토성이나 북촌 한옥마을처럼 고도제한에 묶인 건물주는 사용하지 못한 용적률을 팔아 재산상 손실을 보전받을 수 있습니다. 이 용적률을 사들인 재개발 지역은 그만큼 건물을 더 높고 넓게 지어 사업성을 높이는, 그야말로 '윈윈(win-win)' 전략인 셈이죠.
이미 미국 뉴욕, 일본 도쿄 등 세계적인 도시들은 이 제도를 활용해 도시 경관과 개발 밀도를 효율적으로 관리하고 있는데요. 서울시는 2025년 상반기 조례 제정 및 세부 정책을 확정하고, 하반기에 강동구 굽은다리역세권에서 용적률 이양제를 시험적으로 운영한 후, 이를 바탕으로 본격적인 실행 모델을 구축할 계획입니다. |
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✅ 리얼바이 TIP!
‘용적이양제'는 규제 지역의 해묵은 갈등을 풀고, 도심에 활력을 불어넣을 새로운 도시계획 패러다임입니다. 앞으로 어떤 지역이 용적률을 팔고, 어떤 지역이 사들이게 될지 그 흐름을 주목한다면 새로운 투자 기회를 발견할 수 있을 거예요. |
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결론적으로 서울시는 '용적률 완화'라는 강력한 정책 수단을 통해 도시계획의 새로운 판을 짜고 있습니다. 테헤란로의 초고층 복합개발부터 소규모 주택 정비 활성화, 그리고 용적이양제라는 미래형 제도 도입까지. 서울의 도시 풍경이 앞으로 어떻게 바뀔지, 이번 규제 완화가 우리 삶에 어떤 기회와 변화를 가져올지 함께 살펴보아요. 😊 |
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🚩 realbuy 투자 TIPS!
용적률(FAR: Floor Area Ratio)이란 무엇일까요?💡
대지면적에 대한 건물 지상층 연면적(각 층 바닥면적의 합)의 비율을 의미합니다.
- 용적률(%) = (총 지상층 연면적 / 대지면적) × 100
예를 들어 100평의 땅에 용적률 200%가 적용된다면, 지상으로 총 200평의 면적을 건축할 수 있다는 의미입니다. 용적률이 높을수록 건물을 더 높게, 또는 더 넓게 지을 수 있어 사업성이 좋아집니다. |
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에스컬레이션 조항은 장기 임대차 계약에서 미래의 임대료 인상 규칙을 미리 정해두는 장치입니다. 주로 소비자물가지수(CPI)나 고정된 비율에 연동해 임대료를 자동으로 인상하는데, 이는 임대인의 수익 가치를 인플레이션으로부터 보호하고 임차인에게는 비용의 예측 가능성을 제공합니다. 결국, 이 조항은 향후 발생할 수 있는 임대료 분쟁을 사전에 방지하여 안정적인 계약 관계를 유지하기 위한 합리적인 약속입니다.
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