2025년 부동산 시장, 이렇게 달라집니다! 🏘️

님 안녕하세요!🙋‍♀️ 벌써 2025년 2월이 되었는데요. 2025년에는 금리와 세제부터 공급, 재건축 규제 완화 등 제도 전반에 걸쳐 달라질 점이 많아 미리 알아 두시면 좋을 것 같아요. 이번 뉴스레터에서는 “2025년에 바뀌는 주요 부동산 정책”을 네 가지 키워드(금융, 세제, 공급, 제도)로 간단히 정리해 보도록 할게요.

[01] 금융 정책 변화

① 주담대 중도 상환수수료 50% 인하

최근 금리 인하 가능성이 높아지면서 대출 이자를 갈아타려는 수요가 늘어날 전망이에요. 중도상환수수료(5대 시중은행)는 기존 1.2~1.4%에서 0.6~0.7% 수준으로 절반 가까이 낮아질 예정이에요. 신용대출 수수료 역시 0.4% 수준으로 인하한다고 하니, 조기 상환을 고려하시는 분들에게는 반가운 소식이겠죠?

② 스트레스 DSR 3단계 도입

올해 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 본격 시행돼요. 기존에는 주택담보대출·2금융권 대출 중심이었지만, 앞으로는 신용대출 등 엄격한 한도 규제가 적용될 것으로 보여요. 스트레스 금리를 100% 적용(1단계: 25%, 2단계 50%)해 대출 한도를 산정하기 때문에 대출 이자율도 높아지고, 대출 한도도 줄어들어요. 만약, 대출받을 계획이 있으시다면 7월 이전에 진행하는 것이 유리할 수 있어요(DSR이 궁금하다면, 뉴스레터 하단의 '용어 정리'를 꼭 확인해보아요!)

③ 신생아 특례대출 소득 요건 완화

부부 합산 연소득 기준이 1.3억 원에서 2.5억 원으로 상향 조정되고, 출산 시 금리 우대폭이 더 커져 다자녀 가구나 신혼부부가 자금 조달을 보다 수월하게 받을 수 있을 것으로 기대돼요.

[02] 세제 혜택 및 규제 변화

① 인구감소지역 주택 세제 혜택(주담대 중도 상환수수료 50% 인하

지방 소멸 방지를 위해 인구감소지역과 비수도권 주택 취득에 대한 세제 혜택이 확대돼요. 공시가격 4억 원 이하(또는 일부 조건 충족)인 지방 주택을 취득해도, 기존 1주택자로 간주해 양도세·종부세 등에서 중과를 피할 수 있어요. 현재는 서울에 집을 보유한 사람이 지방에 주택을 하나 더 구입하면 2주택자가 돼 세금 혜택을 받기 어렵지만, 올해부터는 지방에 있는 집을 하나 더 사더라도 1주택자로 인정해줘요.

② 양도세 및 종부세 공제 확대

수도권 밖의 지역의 주택을 매도하거나 보유할 때 내는 세 부담도 완화돼요. 양도소득세는 취득 시 공시가격 기준으로 12억원까지 비과세 혜택이 주어지고, 종합부동산세는 공제 한도가 12억원까지 확대됩니다. 또한, 장기 보유(15년 이상) 또는 70세 이상 고령자는 최대 80%의 세금 공제를 받을 수 있어요.

[03] 주택 공급 & 재건축 규제 완화

① 재건축 규제 완화

현재는 안전진단을 통과하지 못하면 재건축 사업을 시작할 수 없는데요. 올해 6월부터 준공 후 30년 이상 된 아파트는 안전진단 없이 재건축을 추진하거나, 안전진단 절차를 뒤로 미룰 수 있게 돼요(도시정비법 개정 완료). 기존 대비 약 3년가량 사업 기간이 단축될 것으로 예상되고, 서울 등 노후 아파트가 많은 지역에서 재건축이 활발해질 것으로 보이네요.

[04] 제도 개편 & 친환경 건축 강화

① 청약 제도 개편

이르면 2월부터 평생 1회 가능하던 ‘특별공급(특공)’에 당첨됐어도, 자녀 출산 시 추가 기회를 부여받을 수 있어요. 또한, 본인 뿐만아니라 배우자의 과거 당첨 이력도 배제해 주는 등 신혼부부 청약 기회가 확대됩니다. 이는 결혼·출산에 대한 주거 지원 강화로 저출산 문제 해결을 위한 실질적 접근으로 해석돼요.

• 금리 인하와 대출 규제 강화라는 상반된 요소가 맞물린 상황이니, 대출 진행 시점을 꼼꼼히 체크해 보세요. 시장금리 반등 가능성이 커지면, 갈아타기 수수료 인하 효과가 더 부각될 수 있어요.
• 스트레스 DSR 3단계에서는 스트레스 금리1.5%가 추가되어 대출 한도가 크게 축소됩니다.
• 지방 소재 주택의 경우, 공시가격 1억 원 이하 → 2억 원 이하 범위까지 주택 수 산정에서 제외될 가능성이 있어요. 지방 소규모저가 주택 수요를 활성화하려는 취지로 보이며, 서울·수도권에는 해당되지 않으니 지역별 조건을 꼭 확인해 주세요.
• 도시정비법 개정으로 재건축이 쉬워진다는 것은, 노후주택 보유자나 재건축 투자자에게 긍정적인 흐름이에요. 다만, 규제 완화만큼 공공기여(임대주택 등) 부담도 커질 수 있으니, 구체적인 사업성 여부는 꼼꼼히 따져보셔야 한답니다.

거시경제 환경과 정책은 늘 예측하기 어렵지만, 이렇게 미리 정보를 챙겨두시면 복잡한 변동 속에서도 조금 더 안정적으로 대응하실 수 있을 거예요. 그럼, 다음 뉴스레터에서 또 만나요!😊

• DSR = 연간 총 부채 원리금 상환액/연간소득
• 연간 소득에서 모든 대출의 원금과 이자를 합한 상환액이 차지하는 비중
• 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부, 학자금대출 등 모든 대출 원리금 포함

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