님 안녕하세요!🙋♀️ 최근 글로벌 금융 시장이 완만한 금리 인하 기조를 보이고 있지만, 금리 인하의 '최대 수혜주'로 손꼽히던 리츠 주식들은 계속해서 하락세를 보이고 있어요. 이번 뉴스레터에서는 상장 리츠의 하락 요인을 짚어보고, 앞으로의 리츠 주식의 전망을 함께 살펴보려고 해요.
과도한 유상증자와 불편한 자산 편입
지난 해(2024년)에는 리츠 시장에서는 약 1.4조 원 규모의 유상증자가 진행되며, 전체 시장 대비 약 18%의 비중을 차지했어요. 시장 전체로 보면 과도한 수치는 아닐 수 있지만 일부 리츠에서 높은 증자비율을 기록하며, 지난 9월부터 주가 하락이 본격화 되었어요.
지난 해 대규모 유상증자를 진행한 순서는 맥쿼리리츠, 한화리츠, 신한알파리츠 순으로 기록되었어요. 유상증자가 본격적으로 진행된 8월 이후 리츠 전체 주가 수익률은 -17%를 기록하며 주가 하락세가 강하게 나타났는데요. 특히, 증자 전 기존 주주들과의 소통이 충분하지 않았다는 점이 아쉬움으로 남아요.
신규 자금을 조달해 자산을 편입하는 과정 자체가 나쁜 것은 아니지만, 주주의 기대와 엇갈리는 자산 편입으로 오히려 시장의 불신을 키운 측면이 있어요.
리파이낸싱과 대출 상환
리츠는 보유 부동산을 매입할 때 차입금을 활용하기 때문에, 금리 변동과 대출 만기 시점에 민감하게 반응합니다. 특히, 2018~2019년도에 설정된 리츠들이 많아, 2023년부터 대출 만기가 본격적으로 돌아오면서 배당 수익 감소로 이어졌어요.
지난 2024년도에도 리파이낸싱으로 인하여 조달금리가 상승함에 따라 배당수익이 낮아진 리츠들이 많아요. 뿐만 아니라 자산 가치 하락으로 대출 상환 부담이 커지면서 배당수익이 더욱 줄어들었어요.
그래도 2023~2024년에 겪은 시련을 거치면서 이제는 금리 인하 기조와 함께 조달금리도 완만한 하락이 기대되고 있어요. 이는 곧 배당 수익 증가로 이어질 가능성이 있어, 리츠 투자자들 입장에선 긍정적인 신호라고 할 수 있죠.
해외 자산 리츠의 환헷지 비용
해외 자산에 투자하는 리츠의 경우 환율 변동이 주가에 큰 영향을 미쳐요. 환헷지 계약을 갱신할 때, 환율이 오른 상태라면 추가 자금 납입 의무가 발생할 수 있고, 이는 일부 리츠들이 적게는 200억 원에서 많게는 500억 원까지 마련해야 할 부담으로 작용해요.
물론, 이후 환율이 내려가면 계약 시점과 만기의 환율 차이만큼 환급받을 수도 있지만, 현재 시점에 추가 납입이 필요한 상황이라면 결국 또 다른 증자를 유발할 수 있어 주주 입장에서는 달갑지 않은 이슈예요.
