리츠(REITs) 시장에 언제 봄이 오나요~? 😅

투자 전문가가 알려주는 깊이 있는 뉴스레터

2024. 7. 7.

리츠(REITs) 시장에 언제 봄이 오나요~? 😅

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(전일 종가 기준)

📌 님을 위한 뉴스레터 요약

[리얼바이 노트] 금리는 곧 내릴 것 같은데, 리츠는 왜 안오를까? 😢
[주요 경제 일정] 🇰🇷 한국의 견고한 고용시장은 이어질까?
[주요 뉴스] 4년 치 전셋값 한 번에?…애타는 만기 세입자 6.4만+α가구

금리는 곧 내릴 것 같은데 리츠는 왜 안오를까?

주식시장은 52주 신고가를 찍고 있는데... 왜 리츠 주식은 오르지 않는지 궁금하신 분들 많으시죠? 오늘은 리츠 주식의 속사정과 앞으로의 전망에 대해 알아볼게요.

📌 리얼바이 용어 Tip! - 리츠(REITs)란?

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 부동산에 투자하는 회사를 말해요. 유가증권 시장에 상장된 리츠를 통해 일반 투자자들도 쉽게 투자할 수 있는데요. 현재 국내 시장에는 24개의 종목이 존재해요. 각 리츠가 보유한 부동산과 그 유형이 모두 달라서 잘 확인해보고 투자하셔야 해요.

먼저, 리츠 주식은 금리의 영향을 많이 받는다는 특징이 있는데요. 이 점을 이해하면 최근 리츠 주식이 오르지 않는 이유를 알 수 있어요.

최근 고금리 기조가 이어지면서 높은 금융 비용(이자 비용)이 발생하고 있는 것이 가장 큰 이유에요. 이는 배당금의 축소로 이어지기 때문에 리츠 주식의 매력이 감소해요.

대부분의 국내 리츠들은 2018~2021년도까지, 대부분 저금리(1.5% 이하) 기간 동안에 상장되었어요. 국내 부동산 상품들은 대부분 5년 만기로 설정되기 때문에 2023~2025년에 대출 만기가 도래하게 되지요. 이는 낮은 금리의 대출을 높은 금리로 갈아타야 함을 의미하며, 자연스럽게 배당 수익 악화로 이어지고 있어요.

💡 조금 더 알고 싶은 분들은 리얼바이 블로그의 글을 보시면 좀 더 상세하게 설명되어 있어요.

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두 번째 이유는 부동산의 가치 평가(Valuation)가 금리 상승 시 하락하고, 금리 하락 시 상승하는 구조를 가지고 있기 때문이에요. 최근 금리가 꾸준히 상승하면서 부동산의 밸류에이션도 하락하는 추세를 보였어요. 이는 자산 가격의 하락으로 이어지며, 리츠가 보유한 자산의 가치도 같이 하락하게 되었죠.

이 외에도 신규 편입 자산의 영향과 기존 자산의 이슈 등 여러 이유가 있겠지만, 이는 시장 전체

적인 설명이었어요.

📌 리얼바이 투자 Tip!

그렇다면 리츠 주식은 언제 상승 랠리를 시작할까요?

과거 미국 사례를 통해 알아볼게요. 2014년 미국에서 금리 인하가 단행되었을 때, 자산 가치는 단기적으로 하락했어요. 그러나 6개월 후부터 점차 반등하는 움직임을 보였어요. 주식 시장에서 6~12개월 정도의 지연이 발생하는 이유는 대출 금리 변경으로 배당 수익이 다시 회복하는 데 일정 시간이 걸리기 때문이에요.

📆 주요 경제 일정

✏️ 주요 일정 요약

한국, 견고한 고용 시장은 이어질까 ? 🏷️

- 7월 10일 (수), 한국 실업률 발표

미국, 물가 안정은 언제쯤 !? 🤔

- 7월 11일 (목), 미국 소비자물가지수 발표

🤗 기사 텍스트를 누르면, 원문 기사를 확인해 볼 수 있어요.

💸 "슈퍼엔저 지금이 기회"…🇯🇵일본 호텔에 외국인 투자 몰린다

슈퍼 엔저를 바탕으로 일본 숙박업계에 외국인 투자가 급증하고 있어요. 올해 상반기 일본 호텔업계로 유입된 국경 간 투자는 전년 대비 19.2% 증가한 13억8,000만달러에 달했어요. 지난해 골드만삭스, KKR, 블랙스톤 등이 일본 호텔에 20억달러를 투자했어요.

🇬🇧 상업용 부동산 위기 장기화…🇸🇬 GIC, 런던 쇼핑몰 지분 헐값 매각생

싱가포르투자청(GIC)이 영국 블루워터 쇼핑센터 지분 17.5%를 1억2,000만 파운드(약 2,100억원)에 매각했어요. 블루워터 쇼핑센터는 런던 인근에서 다섯 번째로 큰 쇼핑몰이에요. 이는 2005년 인수가 3억1,800만 파운드(약 5,600억원) 대비 62% 손실📉이에요. 글로벌 금리 인상과 경기 침체 우려로 영국 상업용 부동산 시장이 위축된 상황에서 발생한 매각이에요.

🏢배당 쏠쏠한 리츠…"금리인하 땐 시세차익도 노려볼만"

고금리로 한동안 부진했던 리츠(REITs)에 주목해야 한다는 의견이 나왔어요. UBS에 따르면 미국 리츠의 평균 배당수익률은 4.2%로, 장기 투자자들에게 배당금 등 안정적인 수익을 제공해요. 금리 인하 시 리츠에 대한 관심이 더욱 커질 전망이며, 배당 차익과 시세 차익을 동시에 노릴 수 있어요.

📌서울시, 용산국제업무지구 2030년 초까지 글로벌 헤드쿼터 1호 유치 목표

서울시는 2030년 초까지 용산국제업무지구에 첫 글로벌기업 아시아·태평양 헤드쿼터를 유치할 계획이에요. 용산국제업무지구는 지하철 4호선 용산역 뒤편에 위치하며, 100층 랜드마크 빌딩과 50만㎡ 규모의 녹지를 포함할 예정이에요. 이를 통해 서울을 아시아·태평양 비즈니스 3대 거점으로 만들겠다는 목표예요.

💥 “인플레 상당한 진전, 금리인하엔 추가 근거 더 필요” ...美 연준 FOMC 의사록

미국 연방준비제도 위원들은 6월 FOMC 의사록에서 인플레이션이 목표치를 향해 진전하고 있지만, 금리 인하를 위해서는 추가적인 근거가 필요하다고 강조했어요. 일부 위원은 인플레이션이 반등할 경우 금리 인상이 필요할 수 있다고 언급했지만, 대다수는 통화 정책이 경제 약화에 대응할 준비가 되어 있어야 한다고 했어요.

📈 “현대차, 5조 대박 난다”...‘이 나라’서 사상 최대규모 상장 준비

현대차 인도법인이 기업공개(IPO)를 통해 최대 35억 달러(약 4조 9,000억 원)를 조달할 계획이라고 블룸버그가 보도했어요. 이는 인도 증시 사상 최대 규모의 IPO가 될 전망이에요. 현대차는 인도에서 매출 기준으로 마루티 스즈키에 이어 두 번째로 큰 자동차 제조업체로, 인도 자동차 시장에서 강력한 입지를 다지고 있어요.

🏠 4년 치 전셋값 한 번에?…애타는 만기 세입자 6.4만+α가구

올해 연말까지 '임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)' 4년 도래에 따른 아파트 거래 물량이 6만4309가구에 이를 전망이에요. 연립·다세대 주택까지 포함하면 더 많은 물량이 만기를 맞을 거예요. 매달 만기 도래 시기가 분산돼 큰 혼란은 없을 것으로 보이나 최근 전월세 시장이 들썩여 주목할 필요가 있어요. 임대인들이 임대료를 한꺼번에 올릴 가능성이 있어 임대차 시장에 영향을 미칠 수 있어요.

⚠️ 1년새 '39만명' 계약해지… 청약통장 이탈 이유는

지난해 대비 청약통장 가입자 수가 감소했어요. 한국부동산원 청약홈에 따르면, 지난 5월 주택청약종합저축 가입자 수는 2,554만3,804명으로, 전년 대비 1.51% 감소했어요. 정부가 청약제도 개편과 규제 완화를 통해 무주택자에게 기회를 늘렸지만, 높은 분양가와 고금리 대출, 치열한 경쟁률로 인해 청약통장 이탈이 지속되고 있어요.

💰 자산유동화

자산유동화는 일반적으로 SPV(특수목적기구)가 자산보유자로부터 유동화자산을 양도 또는 신탁받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하는 것을 말해요. 이후 해당 유동화자산의 관리·운용·처분에 의해 발생하는 수익이나 차입금으로 유동화증권의 원리금 또는 배당금을 지급하는 일련의 행위를 의미해요. 이는 유동화가 낮지만 재산적 가치가 큰 자산(부동산 등)에 유동성을 부여하는 것을 의미해요.

자산유동화는 자산보유자의 신용과 분리하여 자산 자체에서 발생하는 현금흐름을 바탕으로 자금을 조달하는 금융기법이에요. 이 방법은 자산보유자의 재무구조를 개선하고, 자금조달 비용을 절감하며, 투자자를 확대하는 등의 이점이 있어요. 이는 자산의 활용도를 높이고 경제 전반의 자금 흐름을 원활하게 만드는 데 기여해요.

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